關于鄉村振興的土地投資，這些“坑”你必須知道！
發布日期：2020-04-07 00:00:00瀏覽：
①
以合法合規為基礎
土地是發展的基礎，也是發展的硬件和前置條件。過去從開發角度來說，土地是指通過協議和掛招牌的方式獲取的國有建設用地，是最基本的模式；
現在，市場上所有的鄉村振興投資項目都是基于土地研究和土地應用價值來說的，目前的政策法規，以及應用方式方法，對集體土地而言都是一種全新的概念，所以，能否合法合規獲得有價值的土地是項目實施的前提條件。
現下多數農村開發出問題的原因都是法規問題，產生產權不清晰、資產隸屬關系不清晰等問題，都會造成投資項目失敗，更有甚者惹上一身官司，血本無歸。所以，在農村開發的問題上，一定要注意合法合規的問題。
②
分清價值大小
從集體建設用地分類來看，首先是村集體的經營性建設用地，其次是宅基地。村集體的服務業用地因為沒有資產的屬性也就無商業價值和投資價值，經營性用地和宅基地成為目前投資的基本方向。
從農村集體建設用地方面來看，村集體的經營性建設用地是為了村集體發展而申請的經營建設用地，建設用地主要分為三類：過去的村集體企業、村辦企業公共用地；過去養殖場用過的經營性用地；重新申報的經營性建設用地；
從宅基地使用方面來看，按照國家多年的法規，宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉、買賣和交易，資產的所有權，資產的權益方面受到限制。
③
獲取流程是關鍵
從村集體建設用地的分類（宅基地、建設用地）和獲取方式上看，企業或個人投資，一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協議/實行法律的關系，才能成為合法有效方式。
最近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，其目的就是國家希望集體建設用地能夠入市；其方式是，只交易企業，不交易個人，迎合了國家政府針對城市企業和城市資本下鄉，實行合作開發、聯建聯營的方式。其不足之處就是缺少一個原則：與企業可以實行股權合作、入股、租賃的方式。
如果我們作為市民、城市企業，或是一個合法工商注冊企業去經營時，對土地入股方式、土地租賃方式或個別地區實行企業化運作的集體土地交易方式時，一定要和村民、村集體進行工商資本注冊的企業化運作模式，這樣才能保證合法有效；特別需要注意，對于個人的交易租賃要謹慎處理，很多地方政府對此不認可。
對于沒有資產屬性的村集體服務業用地，比如村委會、辦公，包括醫療室、圖書室等，投資需謹慎。此類用地不能進行商業應用，雖是集體建設用地，但沒有資產屬性，沒有商業可利用空間和商業價值，投資后可能血本無歸。
④
產業用地是新興
除建設用地之外，鄉村振興目前新的論調，更多談的是產業用地，如一般農田，四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商業開發，但是必須是規劃先行，申報土地。
四荒土地和一般耕地可以實現鄉村旅游發展模式，如花園、果園、度假房和環境不錯的休閑樂園。但基本農田，從目前國家法規來講，屬于口糧田，只能做農林產業的升級，若轉型時帶著旅游屬性，在此建房屬違法行為。
想做資本化道路的投資企業一定不能土地違法。鄉村投資、旅游或健身項目，一定是一般農地（一般耕地和四荒地），絕對不可觸碰基本農田，基本農田現在種植花草都受限。
